地产暗流涌动

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地产暗流涌动

2024年即将过半，如果对房地产行业做一个总结，狗蛋认为是:

暗流加速涌动。

看似已经进入“国央企”表演时刻的行业，背后其实瞬息万变。

房地产销售10强榜单，2015年和2020年相比，相隔6年只有两家房企变动。

2020年10强与2022年10强比较，3年变动4家，再拿2022年与今年1-5月相比，一年半内就有3家再次掉出10强。

也就是说，头部房企洗牌也越来越快。

向来竞争最激烈的是中腰部，现在连头部梯队也震荡。

结合拿地数据来看，结果同样如此。

中指院榜单显示，2023年拿地10强中，有4家在今年前5个月掉出前十，即保利发展、万科、越秀和华发。

和去年同期相比，这些房企都大幅缩减了拿地金额。

比如保利发展，去年前五个月拿地额为197亿，万科为136亿，越秀为113亿，华发为41亿，今年分别大幅萎缩至：

55亿、5亿、38亿、24亿。

特别说明一点，中指院权益拿地金额TOP100榜单上没有万科，这份百强榜单门槛是10亿元，公开资料上可以查到的，只有万科在4月份以近5亿元拿下沈阳两宗地。

结合自身深陷“债务泥潭”来看，万科节衣缩食，没有进入拿地百强的数据应该是可信的。

此外，华润置地、招商蛇口虽然还留在榜单10强，但其拿地金额同比也分别减少了263亿、100亿。

反而是中建壹品、中国铁建、国贸地产冲了出来。

中国铁建和国贸地产，拿地金额与去年相近，在其它选手“后撤”下，不退就是进。

让人意想不到的是中建壹品，去年前5个月拿地额 48亿，今年翻涨到213亿，排名则从第21位提升到第1位。

比中建壹品登顶更令人意外的，大概是保利发展的后撤速度。

2020年-2023年，保利发展的拿地额，没有一年在前5个月少于150亿。

要知道，保利发展去年权益拿地总额1125亿，月均将近：

100个亿。

今年前5个月保利发展才花掉55亿，还不如去年月均多。

看得出来，新晋一哥在战略上也有了变化，这种踩刹车式的谨慎说明：

头部选手对后市尚不乐观。

比起攻城略地，他们更着急去库存。

端午节前，万科宣布还完了今年的美元债，得以暂时喘息。

与此同时，万科持续变卖或质押资产，要拿来盖总部的深超总地块也卖了；优质的物流资产万纬物流，全部股权质押给招银等金融机构，换来200亿融资。

根据郁亮的说法，未来几年，万科的主旋律还是“卖”，希望每年都能变现200亿。

万达继2017年变卖酒店和文旅板块后，2023年以来连续“割肉”广场和电影，其中至少变卖了11座万达广场，而万达电影已经完全易主不再姓王。

今年3月，在获得600亿投资后，王健林彻底失去了对万达商管轻资产平台的绝对控制权，持股比例从78%降至40%。

万达和万科曾是地产行业的常青树，创办至今都近40年了，现在同样难挽颓势。

6月3日，上海普陀区豪宅嘉佰道开盘2小时售罄，总销售额达61.78亿，这个项目的开发商是宸嘉发展，成立至今不到4年。

大卖之后开发商特别兴奋，发了一组海报写道：

宸嘉的奇迹刚刚开始。

除了宸嘉自己，媒体也把宸嘉看作一匹黑马。短短几年，宸嘉在全国落地了多个项目，其中有不少是从曾经如日中天的闽系房企手里盘过来的。

比如，在长沙接盘阳光城，在南京接盘泰禾，在深圳接盘福晟。

世茂接盘福晟的时候，大家还以为“闽系一哥”会借此再攀高峰，棋局多变且速变，许公子那句给足前辈面子的“世茂和福晟是全面合作，不存在谁收购谁”还犹言在耳，ST世茂已经走到了资本市场的尽头，将于6月14日正式退市。

算下来，世茂登陆上交所整整30年。

一边是老牌房企继续撤退，“华南五虎”之一的雅居乐不久前官宣还不上债，挺了很久还是躺下了。

另一边是新势力潮起，但就如开篇提到的，瞬息万变，新势力很可能只是昙花一现。

两年前大家口中的“地产新贵”伟星、新希望、宸嘉，都出现了不同程度的撤退，或者遇到麻烦。

拿宸嘉发展来说，上海项目爆卖60亿的背后，被质疑操控规则，从而避免触发积分，放入低积分但高意向客户，同时花样筛选付款更优质的客户。

宸嘉发展的实控人刘益谦，也是国华人寿的实控人，去年以来，关于刘益谦钱紧及国华人寿资金链紧张的传闻不断。

宸嘉在项目销售上急于回款，或许受此影响。

万达接盘者之一的太盟投资，创始人单伟健，这位美国现任财长的门生曾经说过一句话：

没有退出的投资，故事就还没讲完。

如今的地产行业，不到安全下牌桌的时候，故事就没完，更别说“奇迹刚刚开始”。

三国争雄最后归了晋，后来者崛起的戏码持续上演。

但晋也非最后的赢家。

风声声