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在房屋还不能买卖的年代，上海人要想改善居住，除了等待分房，只能通过互换房子。 以房换房，“通关”难度丝毫不亚于今天的二手房交易。 但有需求就有市场，上海人“腾挪搬移”的智慧，早在换房时代就体现出来了。
狭小的居住空间逼出换房
房子是可以拿到市场上买卖的——这件现在看来司空见惯的事，其实是1980年代以后才出现的。 在1991年5月1日《上海市住房制度改革实施方案》正式实施前，绝大多数上海人住的房子都是“公有住房”。 住户没有产证，持有一张租用公房的凭证，也就是俗称的“蓝卡”，每个月需要支付房租。 在那个年代，房屋买卖相当于天方夜谭。但是，早年上海的居住条件实在太困难。 难到什么程度？资料显示，1978年，上海人均居住面积4.5平方米。 如果是一家三口，就住个13.5平方米的房子，相当于现在公寓楼里一间次卧那么点大。 活跃的民间换房市场，是被狭小的居住空间逼出来的。 上海社会科学院研究员戴晓波说，在那个年代，上海的民间换房市场可能是全国最活跃的。除了居住空间紧张外，还有一个重要原因——上海88%的住房是“直管房”，是由房管局直接来管理的，“单位自管房” 只占12%（注：来自1990年的统计数据）。 北京则正好相反，八成以上的房子是“单位自管房”。“一块地方用于办公，旁边一块地方是家属院，你有工作，才给你住。人对单位的依附性强于对社会。” “但上海不是。政府大量建新村，单位出资将房子买下分给职工后，就划拨给房管局管理；单位自己出资建设住房，分给职工后也划拨给房管局管理。” 戴晓波说：“因为房子的产权都是房管局的，为方便群众，政策允许居民互换住房，所以上海才会出现调房市场。” 当然，还有更具体的换房原因：邻里矛盾、儿子结婚了想分开住、改善煤卫条件…… 总之条件再艰难，只要有一点空间，就阻挡不了上海人在换房这件事上动脑筋。
换房改变人生轨迹
静安区一家颇有名气的小饭店老板周建国（化名），通过三次换房改变了人生轨迹。 周建国是1958年出生的，小时候一家人挤在顺昌路上7平方米的亭子间里。 他每天晚上都睡在床和桌子之间那条窄窄的过道里，地板被磨得光亮。那时他暗下决心，长大后，要让家人住到好地段、住进体面的房子。 到70年代，父亲的单位分了一套20多平米的房子，就在原来7平方米房子附近。 作为家中长子，周建国刚20岁出头，就开始在换房上动脑筋了。 当时市中心名气最响的民间调房市场在淡水路，还有复兴中路的上海跳水池（旧址）对面、长乐中学操场、云南路等，都是自发形成的。 在调房市场里，大家打招呼的问候语是：“侬啥房子（你是什么房子）？” 先看对方是石库门房子、新式里弄还是老洋房，接下来再聊房子面积、地段、楼层、朝向、煤位状况等。 不但如此，大家的“接头”方式也是相当单一。没手机没微信，换房的两家人想约下一次碰头，只能提前讲好时间地点，或者通过弄堂口的公用电话联络。 周建国晚上没事情做，就去淡水路兜圈子。 夜晚换房市场人气十足，电线杆上贴满了像“老军医广告”般的房屋信息，上街沿站满了人，交头接耳、热热闹闹。到了周六晚上、周日下午，场面像在赶集。 他人生的第一次调房是在80年代初。 在周建国心目中，自己住的房子地段不灵。“人都有虚荣心嘛，我觉得住‘上只角’、住好房子，更加有面子，跟人家讲起来，感觉两样的。” 无数次泡在淡水路，不断打听信息，周建国终于换走了顺昌路的房子，换来了茂名南路底楼一间，23平米。 “坏处是三楼换一楼，牺牲了采光和几平方面积，好处是旧里换新里，关键地段好了呀！” 第一次换房后，周建国明显感受到好地段带来的“光环”。跟他换房的是一名画家，隔壁邻居呢，住的是《请到天涯海角来》的原唱沈小岑。 不过，周建国没有止步于此，他还想要更“扎台型”的房子。 他依然是淡水路的“常客”。很快他又打听到了一间带壁炉的老公寓，位于陕西北路。 上门一看，周建国立马心动了——房间带双阳台、落地窗，站在马路上一眼望过去，相当漂亮。 “要是跟朋友走在马路上，我手一指，那间落地窗双阳台的房子就是我家，多少有面子！” 周建国果断把茂名路的房子和老公寓住户对调，又牺牲了2平方米面积，让家人住进了这间21平方米的老公寓。 至此，他小时候的“上只角洋房梦”算是实现了。 “对方这么漂亮的洋房式公寓，为什么愿意跟你一楼的那间换？”我们有点好奇。 “听说这家人是跟邻居闹意见了，待不下去，想快点搬走。”他回答说。
公房调门面房
房子的档次上去了，但一家人的生计问题依然摆在周建国面前。 80年代初期，周建国在柳林路做服装生意，后来又辗转到上海木偶剧场，做了一段时间柜台生意。 他是家中老大，自己也成了家，肩负着大家庭、小家庭双重的生计担子。 除了做生意贴补家里，周建国又在调房市场里发现了一些“商机”。 当时个体户还很“边缘化”。“格辰光人家看不起的。”周建国说。 但第一代个体户已经成长起来，他自己也是其中一员。 周建国算了一笔账，假如把家里的房子换成沿街门面，租给别人开店，拿到手的租金不会低，一部分用来给家人租间房子，另一部分就能补贴家用。 于是，周建国又“杀回”淡水路，开始以门面为目标寻寻觅觅。当静安区中心地段这间现在被他用来开小饭店的沿街房子出现时，周建国果断把握住了机会。 “对方屋里向4个女儿，其中两个已经谈男朋友了。一家人带着两个男朋友，到阿拉落地窗双阳台的房子里向一看，也蛮看得中。” “也是一种虚荣心嘛！侬想想看，等伊拉女儿结婚了，对方亲家上门一看，肯定心里想，这家人老早屋里向条件肯定好噢！” 尽管对方看得中，但毕竟面积上要“吃亏”——陕西北路的房子是21平米，门面房子是23个平方。为了拿下这间门面房子，周建国又另外贴了600块钱。 “后头我把门面出租，每月租金1000块，帮家人外头借房子400块，多出来每个月600块钱，一家老小日常开销够了。” 没想到几年后，个体户越来越多，门面房子的价值飙升，周建国的门面房更金贵了。 有人提出，想用两套公房换他的这间门面房，但周建国都拒绝了。 “当时要是用门面房一调二，就没有今天小饭店的故事了。”
从调房市场到二手房交易市场
“一调二”、“二调一” 也是调房时代常见的一种方式。 刘晓英住在徐家汇“九栋楼”一套小三房里，这间房就是“二调一”换来的。但不是通过民间市场，而是房管所的住房交换会场。 当时各个区的房管所有专门的住房交换部门，还会开设住房交换交流会，有专门的职工帮大家出谋划策。 1988年，刘晓英还在外地工作，妹妹住在天山五村的两室户，父母住在建国西路新式里弄里，20多个平方米。 当时妹妹一家要移居到法国。按照政策，妹妹要是一走，天山五村的房子就要“归公”了。 家人决定，赶在她妹妹出国前，将这两间房“二调一”，换一间更好一点的住房。 最后，通过房管所提供的住房交换信息，原来两间换成了“九栋楼”里一套71平方米小三房。这样一来，刘晓英回沪后既能照顾父母，也有了自己单独的房间。 “九栋楼这家人刚好是三代人住在一间房子里，好几口人，急于一换二，大家一拍即合。” 换房方式是多种多样的。但是，无论怎样调换，总有人面积变多了点，也总有人面积牺牲掉一点。住房依然紧张，换房也只是暂缓了上下班交通和住房条件的矛盾。 出生于1957年的戴晓波，儿时家里也调换过房子。 从杨浦区控江二村的一间居住面积为14.5平米的住房，换到了延吉中路101弄1号的一间15.7平米的住房，地段上损失了一站公交路程，面积上大了1.2平米。 对一大家子来说，多出1.2平米何其珍贵。 1988年，戴晓波被任命为上海市住房制度改革领导小组办公室的方案组组长，致力于推动解决上海人住房问题。 “1991年之前，交换市场是大量存在的，等到住房制度改革实行后，又持续了一段时间。1994年起，大家自住的房子可以花一笔钱买下来，公积金制度也不断普及，可以为居民提供买房的按揭贷款，交换市场渐渐冷清了。到1997年国家住房改革全面推行后，调房市场也就结束了历史使命，淡出了历史舞台。” 从90年代至今，经过30年时间，上海住房建筑面积总量从1亿平方米，增加到了7亿平方米，整整增加了6倍。 “是改革让上海市居民在住房上真正拥有了获得感。”戴晓波说。 安得广厦千万间，从调房市场到二手房交易市场，不同的时代，相似的故事。
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发表于 2020-11-16 08:10:27
