经济适用住房原本是为了解决住房困难人群住有居所，却被某些人拿来出租牟利“贴补家用”。近日，上海一中法院对一起经适房租赁纠纷案作出二审判决，认定张女士作为涉案经适房的有限产权人之一，与承租人齐先生之间的租赁合同无效，并对相关收益予以收缴。此系沪上法院首次以民事制裁的形式“喊停”经适房出租行为。
【案情回放】
2010年，张女士一家因住房困难，经申请以每平方米4562元的价格购得松江某小区经适房一套。当时相同地段、质量的普通商品住房的市场价格为每平方米8099元。在签订的《上海市经济适用住房预售合同》中明确约定：张女士等通过购买取得涉案房屋的有限产权。同时承诺，购买的经济适用住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，张女士等一方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。
但在2014年6月，张女士将购得的经适房出租给齐先生并签订租赁协议。次年7月，齐先生又将房屋转租出去。事后，张女士发现齐先生擅自转租行为，遂向法院起诉，提出解除与齐先生之间的租赁合同并要求齐先生支付房屋使用费等诉请。
一审法院审理后判决解除张女士与齐先生之间的租赁合同，齐先生应按合同约定的租金标准支付相关房屋使用费。一审判决后，齐先生以转租有效等为由提起上诉，要求撤销原判，改判驳回张女士的一审诉请。
上海一中法院审理后认为，涉案房屋系经适房，产权登记信息中注明为“有限产权”。张女士作为涉案经适房的有限产权人之一，其将涉案房屋出租给齐先生以获取租金收益的行为违反上述承诺以及经适房购房人不得擅自出租获利等规定，系利用公共资源谋取个人利益。根据《合同法》规定，涉案经适房租赁合同依法应属无效。同时，齐先生已实际占有使用涉案房屋，其占有使用利益无法律依据，构成不当得利，应按照合同约定的租金标准予以返还。但张女士的出租行为损害公共利益，其无权取得该部分使用费收益。据此，上海一中法院判决：张女士与齐先生之间的租赁合同无效，同时另行下达决定书对相关收益予以收缴。
【说法】
本案主审法官李兴指出，经适房的建造、购买均不是按照一般市场经济的等价有偿交易原则，而是在政府的统一规划下，无偿划拨土地等公共资源进行开发建设，经适房购买人的价格优惠实际上是来源于公共资源的投入。因此，只有符合本地具体困难标准的人员才有资格进行经适房申购，经适房购买人初始取得的是有限产权，而不是物权法意义上的完全所有权。
发表于 2016-9-6 10:44:54
