因为具有一定社会知名度，男子任华让女友和表嫂作为租赁合同签约人，租下一栋别墅。
不到一年，任华因患抑郁症在租来的别墅里自杀身亡。房东认为自己的别墅成了“凶宅”，将两名合同签约人告上法庭，要求二人连带赔偿房屋贬值损失人民币265.5万元。
11月3日，澎湃新闻记者从上海市普陀区人民法院获悉，该法院日前审理后作出判决，驳回了原告的诉讼请求。
房东要求赔265.5万元
法院透露，2015年，李明购买了一栋位于上海普陀区某高档小区的别墅，由于暂无自住打算，便对外出租。
经中介介绍，李明遇到一对想长期租房又有经济实力的青年男女。双方从看房到协商，进行得都很顺利，但租客任华提出自己由于工作原因具有一定社会知名度，希望具体合同的签订由其女友唐兰负责。
2015年11月19日，李明同唐兰和徐丽莲二人签订了房屋租赁合同，合同约定租期为2015年11月20日至2017年11月19日止，租赁押金25000元，月租金12500元，按年支付。合同中约定，未经出租人书面同意，承租人不得将房屋转租或分租给他人。当日，唐兰向李明支付了一年的租金和租赁押金共计175000元。
起初，该别墅由任华和唐兰一同居住，不久后二人分手，唐兰搬离后由任华一人居住。2016年9月，任华因患抑郁症，在该房屋内自杀死亡。事后，经李明与任华亲属沟通，双方均同意解除租赁合同。事后李明向普陀区人民法院提起诉讼，要求唐兰和徐丽莲二人连带赔偿房屋贬值损失人民币265.5万元。
原告李明认为，被告唐兰、徐丽莲在签订租赁合同后，再将房屋再转租给任华居住的行为属于未经李明同意，擅自将房屋转租他人，侵犯了自己的知情权。同时对房屋实际居住人未尽到合理注意义务，因房屋内发生非正常死亡事件，让房屋成为“凶宅”，导致房屋的市场价值发生贬损，至今无法出租亦无法出售。因此，根据《民法通则》公序良俗和公平原则的规定，李明主张两被告按照房屋购买价格的30%承担连带损害赔偿责任，即265.5万元。
被告唐兰、徐丽莲共同辩称：两被告并非房屋租赁合同的实际当事人，只是实际居住人任华的签约代理人，李明在出租时亦知晓这一情形。实际居住人任华因抑郁症自杀属于意外事件，并非被告所能控制，且即使存在不良影响，伴随时间推移，该事件影响将逐渐减弱，故两被告对此并无过错。另李明要求赔偿金额的计算方式也不够客观，该事件发生后，原被告双方已协商解除合同，租赁期内提前支付的租金及押金尚未退还，该款可用于弥补李明的经济损失。因此，不同意李明提出的全部诉请。
法院驳回原告诉请
普陀法院经审理认为，该案中原告李明提起财产损失赔偿诉讼的主要理由是两被告在签订租赁合同后的侵权行为，加上任华的自杀行为，导致系争房屋出现价值贬损。
法官主要从三方面解析该案争议焦点：
第一，唐兰、徐丽莲二被告在该起事件中是否存在过错？
首先，二被告让非签约人任华实际居住的行为并非法律意义上的“转租”。通常意义上的“转租”是指承租人将房屋交由他人使用并收取一定费用的行为，未经出租人同意，禁止转租、分租，除了保障出租人选择权，还有着不让承租人转手牟利的含义。
该案中，李明并无证据证明任华向唐兰支付租金这一事实。且现实生活中，在没有特殊规定的情况下，承租人可以自己居住，也可以邀请家人或其他有特定亲密关系的人一同居住，该案中，唐兰同曾为男朋友的任华一同居住也并无不妥。
其次，该案证据足以证明李明知晓任华为房屋的实际承租人或实际居住人。李明出于交易安全考虑，要求被告徐丽莲一同加入租赁合同，即表明李明并未将签约人当然视作实际居住人。而任华作为被告唐兰的男友，一同参与租赁事宜协商，李明也应当足以预见到非签约人任华可能实际居住该房屋内。且结合各方当事人对于签约过程的陈述相互印证吻合，足以证明李明知晓任华为房屋的实际承租人或实际居住人。
再次，两被告对于任华的自杀行为并无合理注意义务。任华作为完全民事行为能力人，因身患抑郁症选择以自杀方式结束自己的生命，是其主观意识造成的，这并非两被告所能控制，该行为大大超出了被告所应承担的合理注意义务的限度范围。
因此，唐兰、徐丽莲二被告在该起事件中不存在过错。
第二，任华的自杀行为是否造成了系争房屋的价值贬损？贬损了多少？
法院认为，对于房屋贬值损失的认定，应考虑“损失”是否实际发生，损失金额是否确定。李明购置房屋是为今后居住及生活所用，自杀事件发生后，房屋的结构及设施等并未发生任何损害，其使用价值亦未降低，最重要的是，李明也未将该房屋实际出售，其所称的“损失”仅仅体现为一种主观上的可能性，目前并未实际发生。其次，李明提供一份中介人员对该房屋价格的录音内容。从形式上看，电话咨询的内容并不具有确定性，以电话咨询调查来确定“损失”金额并不客观。李明也表示，诉请中以房价30%的标准作为损失是其个人内心的评估，不能构成法律上认定损失的基础。
因此，该案中并无证据证明自杀行为对系争房屋造成实际价值贬损。
第三，被告的行为及任华的自杀与李明所称的“损失”之间是否存在因果关系？
因果关系是加害行为与损害之间必不可少的链条。从大前提看，李明提供的电话咨询记录表明，中介人员对于房屋是否会发生价值贬损也并非绝对肯定，考虑到任华具有一定社会知名度，并非所有人会对房屋的居住产生忌讳，有可能会产生贬值损失。从小前提上看，李明并未将该房屋实际出售，这种“损害后果”只是一种主观可能性，并未实际发生。故从相当因果关系的两个组成部分来看，李明所称的房屋贬值损失与任华的自杀行为间并不存在侵权法要件中的因果关系。
最后普陀法院审理判决，驳回原告李明的诉讼请求。
（文中人物均为化名）
发表于 2017-11-4 15:56:52
