本帖最后由 爱珍 于 2017-7-4 17:39 编辑
稿件来源：解放日报 记者 黄尖尖
电梯更新涉及费用大，老旧商品房小区维修资金账户复杂且业委会不健全
上海不少建于上世纪八九十年代的高层商品房、售后公房，普遍存在电梯“老龄化”现象：开关门不畅、运行中忽然加减速，甚至发生“关人”事件。由于老电梯很多零部件市面上已买不到，多次修理无法根治，而历次维修的费用累计已足够更换一台新的电梯。
电梯更新的选项摆在居民面前。但电梯更新涉及费用大，较早的商品房小区维修资金账户比较复杂，加上业委会不健全、物业更替等情况，使得问题变得更难解。如何筹措资金？大笔专项维修资金支取需符合哪些条件？在无业委会、无物业管理的情况下，政府如何参与电梯更新改造和维修？
电梯更新需居民自议自定
平凉路街道的五金江浦大楼小区位于江浦路120号，是竣工于1991年的售后公房，内设2部电梯，自1992年4月运行至今已有25年，承担着120户业主的日常出行。随着电梯零部件自然老化，常出现居民被困电梯里的情况。物业公司在1998年、2005年，分别对两台电梯进行控制系统改造和曳引机更新，但仍存在开关门不畅、运行中忽然加减速的问题。物业向业委会提出：想彻底解决电梯问题须全部更新。
尽管居民对电梯长期修不好意见很大，但一听到要出钱都不愿意。按规定，需2/3以上业主签字同意，物业才可启动申领专项维修资金。原业委会就是在这样的压力下集体辞职的。2013年，新一届业委会成立，如何再次启动征询，业委会主任徐美珍心中也没底。她与街道房办、居委会反复协商，也到市场上考察电梯厂家，选择了4个品牌产品，提交相关报价供业主选择。2015年7月第一次召开业主征询大会后，业委会把各电梯公司投标书张贴在小区公示栏内，并制作了电梯更新意见征询表发放到每家每户。当年9月，业委会成功启动第二次征询，85.5%以上的住户签字同意。
两台电梯更新完成后，居民们将对电梯的产权意识和公共参与意识，转移到小区自治上。“过去小区楼道和消防通道堆满杂物，居民不配合，清理工作很难做，电梯修好后，居民主动清理自家门前，共清出两卡车杂物。”居民们轮流打扫电梯卫生，还对电梯实施“限行模式”，以确保使用寿命。
委托第三方律师指导更新
霍兰公寓三幢高楼的6部电梯是上海最老的一批高层商品房电梯，于1988年制造并使用至今。2012年，电梯出现故障，多次维修的费用累计已远大于更新费用。2015年4月30日，小区前物业按章退出，业委会也全体辞职。老电梯维修迫在眉睫，在新的业委会成立之前，要动用维修资金几乎不可能。
在无业委会、无物业的情况下，政府如何参与电梯更新？2015年5月，小区所在的杨浦区平凉街道在委托第三方律师事务所全程参与指导下，由居委会向业主征询意见。律师事务所还负责起草相关合约，与街道办事处和部分业主代表沟通后，决定召开临时业主大会，通过投票表决是否向政府借款更新电梯，并向业主筹集维修资金。最终临时业主大会以84.9%的通过率同意向政府借款对电梯进行更新，街道、区质量监督局在律师事务所指导下与电梯维保单位和托底物业公司签订三方协议。
施工单位在三幢大楼中各先行选择一台情况较差的电梯进行更新，另一台电梯则实施限行措施。“当第一台电梯更新安装好以后，居民态度普遍扭转，愿意主动交钱，新业委会也随之运作起来。”半年内，更新电梯的筹集率超过99%。伴随着电梯更新成立的新一届业委会，在律师事务所的专业性的指导意见下，与物业签订合同，电梯的后续管理有了长效机制。
“负能量”小区走上正轨
位于通北路335弄的景江公寓是独幢楼，共21楼110户住户，其中有商品房住户，也有动迁住户。由于小区开发商的破产让商品房购买者利益受损，加上其他矛盾，一些住户通过拒交物业费表达不满。整个小区最多时有70多户居民拒交物业费，除去空置房只有10多户按时缴纳物业费。到2015年6月底，物业因长期亏损离开小区。当年七八月，小区处于空管期，而两部电梯先后出现故障停运，大楼内全体居民爬了42天楼梯。
“整个公寓的居民分成三类：拒缴物业的居民、观望的居民和希望小区正常运行的居民。”近胜居民区居委干部说，居委会针对不同居民采取了三种工作方式：让小区骨干协助动员大楼居民筹钱修理电梯； 对观望居民逐户上门做思想工作；对拒交物业费的居民采取法律手段。通过一系列举措，景江公寓终于解决了电梯维修问题，并给电梯安装了芯片，“刷卡”上楼。“因为电梯运行费是包含在物业费中的，对于拒缴物业费的居民，通过系统锁掉他们的电梯卡。”
“电梯是小区居民出行的必备设施，一旦发生问题，会成为小区矛盾点。解决电梯更新难题，有助小区管理走向正轨。”居委干部说。
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发表于 2017-7-4 17:37:55
