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长沙的唐女士想买套大房子，让父母搬过来一起住。他们最后选定了一套一百七十多平方米的二手房，并向房东范先生交了30万定金。然而即将付首款的时候，唐女士和中介发现这套房产有些异样——它在房东涉及的一场官司中已被抵押出去。 更让唐女士始料不及的事情还在后边：房东不愿退定金，在法庭应诉时还称是她没有按期交首付款，故而违约在先；唐女士申请财产保全，房东与其妻子的账户上却常年只有一千多元。房东在房产被拍卖后钱款到账当天，就转走了所有款项……从2021年7月中旬交付定金，到2022年9月下旬最近一次调解，唐女士只等来房东一句话：“没钱，钱都花完了。” “碰到这样的人，真是让我大开眼界！”近日，唐女士联系到晨意帮忙记者，想分享出这次让自己备受折磨的失败购房经历，给大家提个醒，“普通人很容易踩这些坑。”同时她也希望尽快找到和房东相关的财产线索。 
付首付前发现不对劲：房子疑似已被抵押 考虑到是现房，交房期限也更短，二手房成为唐女士购房的优选。2021年7月，唐女士在贝壳找房官网上看中了一套二手房，并联系上中介长沙华道房地产经纪有限公司，他们是贝壳找房的加盟店。唐女士还拉上父母一起去看了房，大家都挺满意，她便定下了这套房子。 按双方签订的《房屋买卖合同》，在唐女士交完30万元定金后，需在一个月内支付第二期款项，即扣除定金后的首付款120万元。另据该合同第十条“补充约定”，唐女士交完第二笔款项后的一个星期内，买卖双方需在中介配合下于长沙不动产交易中心办理关于该房屋的一般抵押合同。 唐女士告诉记者，就是在这一个月里，中介那边发现情况有些不对劲。“马上就要进抵押了，他（房东）那边却一直无法向中介提供所需的产调等资料，还一直拖延进抵押。” 他们怀疑该房产已被房东用于其他抵押，但没有证据。随后，唐女士与中介提出支付第二期购房款当天进抵押的条件，但遭到房东拒绝。几度协商无果后，唐女士为索回定金，将房东告上法庭。 然而房东辩称，是唐女士没有按期支付第二期款项，违约在先，30万元作为定金不应退还。 
法院：买方因逾期构成违约，卖方隐瞒抵押事实在先，过错更大 在一审开始前，唐女士向法院申请了财产保全，据岳麓区人民法院出具的情况告知书，作为被申请人的房东和其妻子名下只有现金一千多元及这套房产。而这套房产“已知有抵押，为轮候查封”。 一审最后判决房东需退回30万元定金，法院经审理认定，房东及其妻子对唐女士延长第二期付款期限是认可的，因而不采纳其主张唐女士逾期付款构成违约等抗辩意见。 同时法院也驳回了唐女士关于房东及其妻子承担违约责任的主张，法院认为，涉案房屋虽于合同签订之前既已被法院查封，但涉案合同并非因此无法履行，且合同约定的过户期限较长，卖方有可能通过债务清偿涤除权利瑕疵。 房东范先生不服判决，于2022年3月提出上诉。二审原定4月开庭，但由于他未及时缴纳上诉费用，推迟至5月开庭。而就在4月下旬，范先生的这套房产以370多万元的价格在第二次竞拍中被卖掉。 二审对部分认定事实作出纠正：因证据不足无法认定房东及其妻子认可唐女士延长第二期付款期限。唐女士构成违约。 而在双方签订合同之前，房东及其妻子的这套房产已被长沙县人民法院、长沙市开福区人民法院查封，且没有证据证实夫妻俩在订立合同前将房屋已抵押事实如实告知，而这直接影响唐女士办理银行抵押贷款手续。 法院经审理认为，双方均有过错，但房东及妻子隐瞒在先，过错程度更大。二审最后维持原判。 
尴尬：官司打赢了，有理却没钱 尽管官司打赢了，也提前申请了财产保全，但唐女士并没有拿到自己的30万元定金。她称自己从执行法官处得知，房东范先生收到房产拍卖款的当天，就将所有款项转走，有些为之前的执行案件所扣，有些则不清楚去向。唐女士面对的是一个几乎没有钱的账户。 9月22日，执行法官组织协调，范先生及其妻子名下仍无可执行财产。 9月28日，长沙华道房地产经纪有限公司的夏经理告诉记者，在接手此房前，他们提出让房东提供相关审核资料，但房东刻意隐瞒，他们只查到此套房产在银行还有购房贷款，不知道它已被抵押给法院。 夏经理称，公司会全力配合唐女士追回定金，目前正在追踪范先生及其妻子的财产线索。“双方的中介费，我们都没有收。” 此外，记者多次尝试联系房东范先生，但未果。 
律师：可以要求执行法官对被执行人采取司法拘留等强制执行措施 在上述情况中，中介是否应对唐女士承担违约责任？唐女士应如何继续维护自己的权益？ 湖南睿邦律师事务所执行主任刘明表示，中介是否要承担违约责任，要看中介是否存在违约行为。如果合同约定了，中介机构已经审查了房东的相关手续，没有瑕疵，可以顺利的办理过户手续，那么中介机构因为疏忽大意没有履行严格的审查义务，致使买房者作出了错误的判断，这种情况中介需要承担违约责任，否则一般情况下中介不应对房东的违法违约行为承担责任。 建议唐女士跟执行法官积极沟通，可以要求执行法官对被执行人采取司法拘留等强制执行措施，从而督促被执行人尽快履行判决书确定的义务。 潇湘晨报记者 吴陈幸子 潇湘晨报
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发表于 2022-9-29 16:27:42